关于网购法拍房，这些事你要了解！

通过司法拍卖淘房不再是一件新鲜事，但是“捡漏有风险，下手需谨慎”，这一块常常是专业人士才会触碰的领域，对普通购房者来说该从何下手？法拍房为何如此受追捧？因为它价格真的很低，甚至很多所处的地段都不错。

一、何为“法拍房”

简单来说，法拍房是指被法院强制变现的房产。即债务人无力偿债，被债权人经由司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下的房产拍卖，用拍卖所得款项来偿债。

二、拍房流程&入手手续

但再怎么麻烦也阻挡不了低价的诱惑，其实只要了解了其中的门道，法拍房并不是个麻烦。

拍卖流程

▲公示：法院在淘宝网上放出法拍房相关信息，包括地址、权属、居住情况等。

注意：竞买人必须认真阅读“竞买公告”和“竞买须知”。

▲看样：提前申请，并在约定时间由工作人员统一带领前往拍卖房源看样。

注意：一般公告中会提示看样申请时间和联系方式。

▲报名：缴纳保证金，通常为拍卖底价的10-20%，交了钱的人才能参与竞拍。

注意：拍卖结束之前都可以提交保证金，但避免错过，尽量还是提前1-2天为宜。

▲竞拍：开拍后24小时，报名者在淘宝公开竞拍，价高者得。

注意：一般有5分钟的延时周期，即拍卖10点结束，但有人9:56出价，则拍卖延长至10：01分结束，5分钟内的每次出价都会触发延时，直至无人出价为止。

▲交钱：拍下后保证金转为房款，余款在规定时间内付清。

注意：一般余款结清时间为10个工作日，拍卖结束当天开始计算，特殊情况按要求时间结清，竞买人可全款购买也可贷款。若悔拍将没收保证金。

▲解封：从淘宝拿到法院联系方式，获得拍卖成交确认书相关文件，解封房产。

▲解押：跑房管局、档案局等部门，解押房产，出具房源是否满五唯一等证明。

▲过户：完成过户手续，缴纳各种税费等，正式拿到房产证后收房。

注意：竞买人承担过户涉及的一切费用和标的物涉及的其他欠费等。

入手手续

竞买人成功竞得标的，可能需办理贷款手续，正式贷款流程如下：

提交贷款预审批材料申请 → 银行调查预审批 → 签订拍卖成交确认书 → 缴纳首付款 → 银行审批 → 签订贷款合同 → 落实贷款担保条件 → 银行发放贷款 → 办理房产过户 → 借款人按月还款。

竞买人贷款需提供资料：

身份证、户口本、结婚证、收入证明、银行流水、国土局查档单（无房证明）、拍卖成交确认书等

竞买人付清款项后，过户手续：

①拿到法院材料，首先要求法院解封房产。

②确认解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是银行要求查封，往往房产是抵押在银行手上），解除抵押之后，房产就彻底清白了（无查封，无抵押）。

③拿到双方的房产信息之后，加上法院的材料和房产清白证明（房产无查封，无抵押状态的证明），可以单方面提出过户申请。

④等房管局通知交契税，以及办理土地所有权变更等手续，办理完成之后，就是X个工作日后领不动产证。

三、拍卖雷区&如何扫雷

1.保证金问题

报名参加竞拍的保证金可不是笔小数目，要去到总房款的10-20%，所以必须慎重！如果拍到手不想要，不好意思，保证金没收。（如果没拍到，押金会在24小时退回原支付账号）

2.报名前，应将该房产的具体情况摸清，确定是自己所需。千万别抱着报名玩玩的心态，一切后果由竞买人承担。

3.拍前调查

购买法拍房，拍前调查至关重要，很多人忽略了这一环节，导致无法过户或者高额税费导致拍完后悔。

法拍房一般存在以下风险：

A.拍卖房的房产属性。包括年限、土地出让性质、是否拿到房产证，如果土地是划拨的，二次交易时还要补交土地出让金，如果是预售房，由于不能立刻拿到房产证，可能还面临着二次纠纷。

B.拍卖房产的产权共有情况。比如夫妻双方共有产权；是否有第一债权人之外的其他债权人，如长期租赁合同；是否被其它机构查封。

C.拍卖房产是否有抵押，如果有抵押，要了解清楚是否可以办理解押，如果无法解押，未来可能面临相应的债务偿还风险。

D.拍卖房是否有大量税费和欠费。包括土地增值税、个税、契税、物业费、取暖费、水电费等。同时也要查看房屋现状和破坏状况，否则未来可能会因修缮需要大量支出，有的拍卖房可以现场查看，部分则因为种种原因无法实地察看。

E.拍卖房是否带有租约。《合同法》规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

4.出价技巧

很多法拍房拍出比市场价还高的价格，是因为竞价人的心态所致，大家你追我赶，满足了一时的痛快，到头来却后悔莫及。

竞拍前给自己定一个心理价位，超出这个价位及时收手。竞拍时不必立即压价，在5分钟延时周期内随机应变。

5.清场交付问题。

网络挂牌的法拍房有四个主要来源，一是按揭违约，二是民间借贷违约，三是司法没收，四是无主房产。

最清白的房子就是按揭违约，原房产证和土地证在银行手里，拿法院成交书后去取，还有钥匙，方便过户。

四、网络拍卖常见疑问解答

1. 拍卖开始以后是否可以缴纳保证金？

答：可以的哦，但因司法拍卖金额涉及较高，建议提前1-2天缴纳，以免出现问题导致错过拍卖。

2. 交保遇到限额怎么办？

答：缴纳保证金的时候遇到限额问题，通常有两个原因：一是没有选择银行卡网银支付；二是保证金金额超过了银行与支付宝之间协议的限额。故需要根据不同的交保金额选择不同的银行，具体如下：

3. 如何知道自己是否交保成功？

答：您交保成功后，即会生成竞买号（如下图），则代表交保成功。如果拍卖已经开始，那么原本报名交保证金的按钮会变成“出价”按钮，如果拍卖还未开始，报名交保证金的按钮会变为“等待开拍”按钮，拍卖开始后会变为出价按钮。

岁月峥嵘  不忘初心

4. 司法拍卖出价规则

1）全场首次出价只能为起拍价 

2）加价幅度：只能按照加价幅度的N倍加价（N>=1且是整数） 

3）首次出价者不可在自己首次出价领先的状态下再次出价，需有第二人应价后可再应价，之后可连续出价

4）出价次数无限制，竞拍周期内均可出价，出价时账户里不需要有钱

5）在竞拍周期内，出价后如果长时间没有其他人出价，拍卖也不会提前结束，除非法院中止或撤回拍卖。

5. 保证金退回问题